东莞房价回调面临压力
纵观楼市，虽说东莞房价已从高位回落，但仍面临着较大的回调压力。这里面既有经济发展的需要，也有社会民生的需要，更有来自市场自身的调整压力。民间财富大幅缩减、管理层从紧的货币政策、楼市供求矛盾剧烈、通胀压力等多种因素，为房价回调带来了不同层面的压力，其合力将导致东莞房价在底部徘徊运行较长一段时间。
业内人士表示，市场观望气候浓重，消费者趋向理性，价格将逐渐理性变化，在银根缩紧的今天，开发商如果想出货，促成楼盘成交，回调价格是最有效的办法。也有人称，2008年的东莞楼市是以自住需求主导的市场，自2006年以来，随着东莞房价的不断飙升，很多自住需求已经无奈离场观望。这部分需求的累积是很大的，一旦释放出来消化量相当大。开发商如果想出货回笼资金，回调价格依然是最有效的办法。
民间财富缩减是房价下跌的主动力
据悉，房地产市场是资金推动型市场，当资金大幅集中流向房地产市场时，房价上涨动力强劲，而当场外资金观望或者需求下降时，房价回调压力逐渐加大。
业内人士表示，进入2008年，民间现金财富的大幅缩减成为房价下跌的主动力。据了解，民间现金财富缩减主要来自四个方面：首先是通胀压力大，物价飞涨，居高不下，一方面加强了通胀预期，抑制了消费和投资，另一方面使得老百姓手头上的现金实际购买力在降低；其次是股市大幅下挫超过50%，使得众多股民深套其中，资金大幅缩水；再者是企业利润率下降，随着人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，企业经营成本大幅提高，利润率大幅降低，东莞的产业转型更使得“三高一低”(高耗能、高污染、高劳动力密集、低技术)的企业面临关闭外迁；第四是高房价圈走民间财富积累，民间财富是几代人积累起来的，但由于住房的刚性需求和保值升值属性，使得民间财富在房价快速上涨的时候大幅流入楼市，而且还使得购房者背上了沉重的债务。因此受高房价影响，老百姓的现金财富随着房价持续走高而缩减。
货币从紧使房地产资金推动乏力
流入市场的资金一方面是民间积累的财富，另一方面是国内和国际金融投资机构的信贷、投资。
2008年货币从紧政策目的就是控制货币信贷过快增长，同时鉴于通胀率居高不下、实体经济活动的强劲增长势头，以及商业银行放贷意愿和能力没有减弱，2008?年下半年政府将会保持从紧的货币政策以稳定通胀预期。预计央行将进一步出台调控措施，包括继续频繁上调存款准备金率、上调基准利率、继续控制商业银行贷款额度以及允许人民币加速升值。这对于房地产投资开发而言，无疑大大收紧了各大开发商的资金链。从信贷规模的控制来看，2008年下半年的信贷规模仅为全年总额度的35%，可见下半年开发商的资金链更加收紧。
供求矛盾加剧
供求矛盾体现在现实和预期两方面。2008年上半年东莞的可售商品房存量近600万平方米，加上下半年潜在新增供应量400万平方米，合计下半年的供应总量超过1000万平方米。而据东莞中原研究部对2008年东莞商品房需求预测，全年预计商品房成交面积为400万平方米左右，则供求比高达2.5：1；另一方面是预期方面，根据东莞城建规划局近期公布的《东莞市住房建设规划(2008-2012)》，东莞市未来五年商品住房规划供应总量近5564.41万平方米，年均供应量达到1112.88万平方米。
按照东莞产业转型升级调整的乐观估计，也要8-10年才能完成产业调整。而在这段时间里，早期的波动是比较大，反而会一定程度上使得购房需求降低。据悉，2008年上半年商品房成交面积为166.67万平方米，有分析人士预计，下半年成交面积将在250万平方米左右，2008年全年东莞商品房需求理性预测在400万平方米左右。
“90/70”房贷新政的出台，打击了炒房群体，深圳的投资客退出东莞市场；随着东莞的产业转型，部分企业退出东莞，购房需求下降；取消购房入户政策，流失了部分自住需求；受市场观望气氛持续的影响，大量自住需求或改善需求客户也处于观望。
综合评估，未来五年预期商品房供过于求状况较难扭转。供求决定价格，供应的压力持续增大使得价格下调压力不减。
主力发展商砸盘带动房价持续下调
受国际国内宏观经济环境影响，股市楼市(东莞楼市)双双大幅下挫，市场信心屡受打击。表现买方市场观望气氛浓厚，卖方市场则受资金压力及市场预期影响，抛售意愿强烈，上半年在主力发展商的带头砸盘后整体房价作第一轮快速深幅回调，下半年由于淡季压力、年底冲量、市场累积供应持续增大等因素影响，第二轮的价格下调压力仍然存在。
从7月初丰泰城、万科城市高尔夫花园等以3500元/平方米的低价抛售来看，预期将带动其他开发商跟进，从而掀起第二轮的降价风潮。受此影响，消费者的心理价格预期持续走低，市场心理价格整数关口从去年高峰期的8000元/平方米快速跌破5000元/平方米，也使得短期买方观望心态更加严重。但值得注意的是，随着下半年价格持续回调，买方入市意愿开始逐步回升。
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